Nr. 1 - 2018


Angrebene på Landsbyggefonden

Landsbyggefonden har i flere omgange været under angreb og udhuling, senest i forbindelse med regeringens såkaldte ”Ghettopakke”. Her gennemgås sammenhæng og historik og den aktuelle situation.

Af Søren Peter Hvidegaard Jensen, SPJrådgivning


Den 1. marts 2018 præsenterede regeringen den såkaldte ”Ghettopakke”. Pakken indeholdt ikke mindre end 22 initiativer med det formål at nedbryde og forebygge parallelsamfund. Regeringen lagde i sit finansieringsudspil op til at anvende 12 mia. kroner fra Landsbyggefonden til indsatser i de udsatte boligområder og ville hente yderligere mindst 13 mia. kroner fra fonden frem til 2045.

De 25 milliarder ville man måske i nogen grad kunne hævde kom de almene boligområder til gavn. Så enkelt var det bare ikke, for godt gemt i ghettopakken lå et forslag om, at staten helt ville afskaffe sin støtte til nybyggeri af almene boliger – den såkaldte ydelsesstøtte – som gives til terminsydelser på realkreditlån. Regeringens plan var, at Landsbyggefonden skulle finansiere hele den statslige ydelsesstøtte i årene 2018-2026 og som om det ikke var nok, skulle man med tilbagevirkende kraft også dække den støtte, der var blevet givet til nybyggeri i årene 2007-2014.

Det var et alvorligt angreb på den almene boligsektor som ville indebære en reel tømning af Landsbyggefonden. Alle større renoveringer uden for de udsatte boligområder ville i konsekvens heraf blive stoppet. Beboerne ville ikke selv have mulighed for at spare op til renoveringerne, ikke mindst fordi de fortsat skulle betale til Landsbyggefonden.

Regeringsudspillet medførte stærke reaktioner fra beboerne i de almene boliger, boligorganisationerne og fra de almene boligorganisationers brancheorganisation, BL - Danmarks Almene Boliger. Dertil kom stærke reaktioner fra flere politikere.

Inden jeg går videre m.h.t. angrebet og ”Ghettopakken” er det nok på sin plads at fortælle om, hvordan Landsbyggefonden er opstået, hvordan beboerne i de almene boligorganisationer betaler til den, og hvad den bruges til.

Landsbyggefonden etableres

Landsbyggefonden blev etableret som led i den boligaftale, der i januar 1966 blev indgået mellem Socialdemokratiet, Det Radikale Venstre, Venstre og Konservative. Aftalen omtales som ”det store boligforlig” og havde været nogen tid undervejs. En væsentlig baggrund for aftalen var, at der var opstået stort huslejespænd især mellem ældre og nyt byggeri. Det skyldtes bl.a. et huslejestop fra 1939 som havde gjort huslejen i den private udlejningssektor kunstigt lav kombineret med udviklingen i byggepriserne. Overordnet indebar ”det store boligforlig” en nedbringelse af lejen i nybyggeriet og en hævelse af lejen i den ældre boligmasse, som skulle svare til værdien af en nedbragt leje i nybyggeriet.

For nybyggeri af almene boliger etablerede man en rentesikringsordning, som indebar, at man beregnede huslejen som var prioritetsrenten på 6,5% p.a. Renten over dette niveau blev dækket af staten. Man regnede med, at huslejen herved kunne reduceres med ca. 25%. Rentesikringen skulle omfatte 13.000 boliger pr. år og ville være uændret frem til 1975 hvorefter den skulle aftrappes over en 3-årig periode.

A- og G-indskud

For de almene boliger blev lejeforhøjelserne ved ”det store boligforlig” gennemført ved det såkaldte A-indskud. Det omfatter alle almene boliger, der var taget i brug før 1. januar 1963 og blev fastsat på grundlag en lejevurdering pr. 1. april 1967. Beløbet udgjorde 70% af forskellen mellem den faktiske leje og den vurderede boligafgift. Beløbet blev optrappet over en 8-årige periode fra 1967/68 til 1974/75, hvor det nåede det fulde beløb. Herefter blev det opkrævet med samme nominelle beløb, men i 1979 blev det dog besluttet, at bidraget skulle reguleres årligt. Reguleringen sker nu efter byggeomkostningsindekset.

Som led i boligaftalen havde man for den almene boligsektor etableret Landsbyggefonden til at tage imod A-indskuddene og formålet var på sigt bl.a. at bidrage til finansiering af nybyggeri. Bidragene udgør aktuelt i alt ca. 68 mio. kr./år.

”Det store boligforlig” løste imidlertid slet ikke problemerne. Derfor blev der i 1974 indgået en ny boligaftale, der på det private område indførte den omkostningsbestemte husleje. I den almene sektor indførtes nye bidrag fra ældre almene boligafdelinger. Udover de oprindelige A-indskud skulle afdelinger, der var taget i brug før 1. januar 1965 nu betale nye bidrag – G-indskud, som beregnes efter areal og reguleres årligt. Senere blev det bestemt, at fra 1. januar 1983 skulle afdelinger, der var taget i brug i perioden 1. januar 1965 - 31. december 1969 også bidrage til Landsbyggefonden. I 2018 udgør bidraget 64,10 kr./m2 (ibrugtaget før 1965) og 28,70 kr./m2 (ibrugtaget 1965-69).

Udamortiseringsydelserne

Det nuværende grundlag for støtten til nyt alment boligbyggeri blev lagt ved den større reform af Lov om Almene Boliger som trådte i kraft i 1997. De såkaldte udamortiseringsydelser blev efterfølgende ved en lovændring i 1998 delt således, at fra 1. januar 2000 skal en andel af ydelserne videreindbetales til Landsbyggefonden. Aktuelt videreindbetales 2/3 til Landsbyggefonden. Udamortiseringsydelsen er den indbetaling, som en boligafdeling skal gøre til boligorganisationens dispositionsfond (i princippet en fælles opsparing) fra det tidspunkt den sidste ydelse til realkreditinstituttet for den oprindelige belåning er betalt og svarer til størrelsen på sidste ydelse.

Det er ganske betragtelige beløb der tilgår Landsbyggefonden, ikke mindst fra indekslånene fra 1970’erne og 80’erne, som udløber i disse år. Udamortiseringsydelserne udgør den absolut væsentligste del af Landsbyggefondens indtægter.

Sådan anvendes Landsbyggefondens midler 

Trækningsretten fremkommer ved at, af A- og G-indskuddene indsættes 60% på den enkelte boligorganisations konto i Landsbyggefonden og kan under nærmere betingelser anvendes til forbedringsarbejder. Resten tilfalder Landsbyggefonden.

Landsbyggefonden har forskellige muligheder for at yde støtte til renoveringer, boligsociale tiltag, områdefornyelser m.m. Som hovedregel sker det på baggrund af en helhedsplan, som Landsbyggefonden forholder sig til. Når en boligorganisation ansøger om støtte til en renovering i en afdeling gennemgås meget nøje de byggetekniske forhold, udlejningssituationen, husleje, økonomi m.m. Finansieringen er afhængig af forudsætningerne for den enkelte sag, men som hovedregel bidrager udover Landsbyggefonden også boligorganisationen, kommunen og realkreditinstituttet. Den væsentligste del udgøres dog af lån, som støttes af Landsbyggefonden.

Folketinget fastsætter Landsbyggefondens dispositionsrammer og det sker i forbindelse med de boligpolitiske aftaler. I årene 2007-2020 har rammerne for støtte ligget på ca. 2,5 mia kr. årligt, dog noget højere i nogle af årene, f.eks. nåede den i 2012 op på 11 mia. kr. Dispostionsrammerne er dog langt fra nok til at dække behovet. I 2015 var der ansøgninger på i alt 22 mia. kr. overfor en støtteramme i perioden 2015-2020 på 18 mia kr.

Tilbage til ”attacket”

At staten vil ”forgribe” sig på Landsbyggefondens midler er ikke nyt. Ved etableringen af Landsbyggefonden og af dens vedtægter fremgår det godt nok, at fonden skal bidrage til nybyggeri af almene boliger men ikke, at det betyder, at fonden helt eller delvist skal overtage statens forpligtelser i form af støtten til rentesikringen.

Alligevel er det indgået i boligpolitiske aftaler i Folketinget – med deltagelse af begge sider af Folketinget. Aftalen indebærer, at Landsbyggefonden skulle dække en væsentlig del af statens udgifter til ydelsesstøtten og har siden 2002 betydet en refusion af en del af statens udgifter til ydelsesstøtte efter tre forskellige ordninger. I 2002-2004 afhang andelen primært af det almene byggeris omfang og udgjorde i 2002 71 pct., i 2003 55 pct. og i 2204 53 pct. I 2005 og 2006 var andelen 50 pct. – dog med 100 pct. refusion af den del af de statslige udgifter til ydelsesstøtte, der oversteg 1,3 mia. kr. Efterfølgende blev bidraget fastsat til 25 pct. af statens udgifter til ydelsesstøtte.

Forsøget på at tømme kassen blev bremset!

At man forsøger at tømme Landsbyggefonden ved at flytte statens forpligtelser over på fonden og ovenikøbet også forsøge at få dækket sine udgifter med tilbagevirkende kraft er dog en helt ny situation!

Men det lykkedes ikke at tømme fonden via ”Ghettopakken”. Reaktionerne fra beboere, boligorganisationer og BL-Danmarks almene boliger og partierne uden for regeringen fik det forhindret og, der blev indgået en bred politisk aftale, hvor Socialdemokratiet, SF, Det Radikale Venstre og Dansk Folkeparti er med. 

De økonomiske rammer for renoveringer også udover Ghettopakken og efter 2020

I stedet for at bruge besparelserne ved at Landsbyggefonden overtog Statens ydelsesstøtte til finansiering af tiltag mod parallelsamfund finansieres tiltagene ved omprioriteringer af forskellige puljer.

M.h.t. Landsbyggefondens renoveringsramme er det aftalt at afsætte i alt ca. 5 mia kr. i 2021-26 (830 mio kr. årligt) og yderligere 100 mio kr. i 2019 og 2020 til renovering i de udsatte boligområder. Derudover er der reserveret 4,24 mia kr. fra Landsbyggefonden i perioden 2018-2026 til infrastruktur og boligsociale projekter. Til nedrivninger er der for de udsatte boligområder afsat 140 mio kr. årligt i perioden 2019-2026 og til øvrige områder 140 mio kr. i 2019 og 2020.

Den gældende renoveringsramme udløber med den gældende boligaftale i 2020 og partierne har aftalt, at der igangsættes en analyse i hele den almene boligsektor for at kunne fastlægge renoveringsbehovet. Med afsæt heri drøfter partierne i efteråret 2019 den samlede ramme for renovering og nedrivning for perioden 2021-2026 med henblik på, at der kan indgås en ny aftale.

40%-ordningen

Et af de mest udfordrende og diskuterede elementer i aftalen er 40%-ordningen. Den indebærer, at andelen af de almene boliger i de såkaldte ”hårde ghettoområder” skal reduceres med 60% frem til 2030. Vi mangler stadig at få at vide, hvordan den skal udmøntes, men den har allerede skabt stor forargelse og forundring ikke mindst blandt beboerne. Hvordan det skal ske og hvordan man vil løse problemerne hvis i givet fald f.eks. 6.000 mennesker i Vollsmose mister deres boliger står hen i det uvisse.

Hvorfor sker det og hvorfor blev de værste angreb afværget?

Det kunne se ud som om, der i værste fald er parter i regeringen, der ønsker at aflive eller minimere den almene boligsektor. I bedste fald kan årsagen være manglende viden om og forståelse for de almene boliger og den rolle, de spiller i det danske velfærdssamfund.

Måske er det den manglende viden og forståelse, der er årsagen og måske medvirkende til, at det resulterede i en bred politisk aftale, der ikke tømte kassen, men dog lagde beslag på penge til ghettopakken. Der er flere ministre inde over sagen men jeg bed for nogle måneder siden mærke i den manglende viden som den minister der har ansvaret for boligområdet – Trafik-, Bygge- og Boligministeren – havde om sektorens rolle i det danske samfund. I programmet ”Udenfor borgen,” hvor han var på tur med Nicolai Wammen skulle de svare på spørgsmålet om hvor stor en andel af den samlede boligmasse i Danmark, de almene boliger udgør. Nicolai Wammen svarede korrekt, men ministeren gættede på 8%. Det korrekte tal er 20%. Det er hver femte bolig eller mere end hver anden lejebolig, vel at mærke boliger, der bygges til den almindelige borger og som også varetager en væsentlig boligsocial rolle i samfundet. At den ansvarlige minister ikke havde denne viden, var for mig bemærkelsesværdigt!

Men måske er der mere i det. Det kan se ud som den almene boligsektor er blevet politisk tilsidesat i de seneste år. Fra at boligområdet i sin tid havde sit eget ministerium og senest havde sin egen afdeling i departementet i et ministerium blev området ved seneste regeringsrokade flyttet til et center i en styrelse, nemlig Trafik-, Bygge og Boligstyrelsen. Samtidigt er al politisk opmærksomhed for boligsektoren flyttet til ghettoproblemet og involverer nu flere ministre. Nok vedrører problemerne med parallelsamfund i stor udstrækning de almene boliger, men den almene boligsektor er meget mere end det!

Reaktionerne fra den almene boligsektor

Jeg er sikker på, at de skarpe reaktioner, der kom fra den almene boligsektor mod at beslaglægge de penge, som man gennem Landsbyggefonden opsparer i sektoren til nødvendige renoveringer, var medvirkende til, at der blev indgået en så bred politisk aftale. Derved kom der mere fornuft ind i regeringens pakkeløsning. Beboerne og den almene boligsektor som helhed reagerede så stærkt fordi planen var at bruge Landsbyggefondens midler til formål, som dybest set ikke er de almene boligers ansvar men samfundet som helheds ansvar og anliggende.  Man ville ikke acceptere, at boligerne skulle forfalde eller at renoveringerne resulterer i betydelige huslejestigninger.  

Men tilbage står, at den rigide 40% grænse for de ”hårde ghettoområder” stadig hænger og vi ved endnu ikke, hvad den indebærer. Derfor rører det sig stadig ganske meget i den almene sektor og derfor er det vigtigt at der bliver fundet en ansvarlig og fornuftig løsning på dette dilemma i de videre forhandlinger. Spørgsmålet er i øvrigt om Socialdemokratiet, SF og Det Radikale Venstre har accepteret at arbejde videre med det som led i en ”damagecontrol”! Mogens Lykketoft har til Fagbladet Boligen den 21. august 2018 beskrevet 40% ordningen således:  “Jeg har ikke været tæt på de forhandlinger. Men jeg har indtryk af, at man i mange af områderne i forvejen er i en positiv udvikling. Det er vel at løse et problem med en forhammer, når man bør benytte en pincet!”

Søren Peter Hvidegaard Jensen er indehaver af og rådgiver i SPJrådgivning – www.spjraadgivning.dk – der rådgiver boligorganisationer, kommuner, rådgivere og entreprenører o.a. om almene boliger. Han har bl.a. 14 års fra den almene boligsektor som administrerende direktør og forvaltningsdirektør. Han er formand for Byggesocietetets Boligudvalg og medlem af Københavnsudvalget.