Der er kommet perspektiver i boligpolitikken

Regeringsdannelsen efter valget her i 2019 indebar, at der igen blev etableret et boligministerium med egen minister. Ministeriet står overfor mange udfordringer

Af Søren Peter Hvidegaard Jensen

Alle boligforhold dvs. almene boliger, andelsboliger, ejerboliger og privat lejeboliger ligger nu under samme minister sammen med byggeri. Det giver en mulighed for at skabe en sammenhængende lovgivning og forvaltning på boligområdet, som man skal langt tilbage i tid for at finde.

Ministeriet

Det samlede ministerområde er et stort løft. Under den forrige regering var boligområdet reelt underprioriteret og lå inde i det store Trafik-, Bygge- og Boligministerium. Stort set alle opgaver i forhold til boligområdet blev i den regeringsperiode flyttet ud i et kontor i en styrelse – Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. På trods af at mange af opgaverne på boligområdet reelt er departementale f.eks. hvad gælder lovgivningsmæssige forhold, var der derudover kun plads til – billedligt talt – at tildele boligområdet et ”hjørne” i et kontor i departementet. Rygterne fortæller, at der oprindeligt var planer om en særskilt afdeling for boligområdet i departementet, men det ændrede sig over en nat til ”kontorhjørnet”. Hvad der skete, står lidt hen i det uvisse, men man kan ikke udelukke, at finansministeriet spillede en rolle. Det hjalp absolut heller ikke, at ministeren ikke viste særlig interesse for og viden om området.

En engageret minister

Det er nu fortid. Nok har boligministeren ikke fået sit eget departement, han må dele det med trafikministeren, men boligområdet har fået en central placering i departementet. Dertil kommer, at det som nævnt omfatter hele boligområdet og byggeri. Ikke mindst tæller det med, at har vi fået en minister, Kaare Dybvad, der har viden om og viser et dybt engagement i området. Og så gør han meget for at styrke sin viden og etablere netværk.

I den første periode har Kaare Dybvad besøgt en lang række almene boligafdelinger, deltaget i møder med interessenterne på boligområdet og har sågar også mødtes med Blackstone hvis ageren han har kritiseret offentligt.

Lovgivning

Lovkataloget som regeringen præsenterede i forbindelse med folketingets åbning, indeholder en række lovgivningsmæssige tiltag på ministerens område. Der er ikke egentlige overraskelser i pakken, den indeholder hvad der var forventet. Det skal ikke opfattes som negativt, men afspejler en overvejet og sammenhængende politik på området og ikke mindst, at man lever op til forventningerne. Jeg tror, at vi i de kommende folketingsår vil se, at der kommer yderligere tiltag på boligområdet samtidigt med, at der sikres kontinuitet og sammenhæng i politikken.

Men det betyder ikke at der er udfordringer og nogle af dem har jeg fokuseret på her i artiklen.

Almene boliger

Renoveringsrammen - Landsbyggefonden
Der er stor usikkerhed om hvilke renoveringsrammer der vil være i de kommende år fra Landsbyggefonden til de almene boliger. Den aktuelle ramme er på 2.375 mio. kr. årligt i 2019 og 2020 og hertil kommer, at man i 2018 afsatte ca. 5 mia. kr. eller 830 mio. kr. årligt i perioden 2021-2026, til at gennemføre renoverings- og forbedringsindsatser i de udsatte boligområder (Parallelsamfundspakken). En meget stor del af midlerne fra Landsbyggefonden er altså reserveret til de udsatte boligområder.

Det rejser det afgørende spørgsmål om, hvad der er tilbage til det stor renoveringsbehov der er i andre almene boligafdelinger. Et behov, der ikke kan finansieres uden hjælp fra Landsbyggefonden. Den nuværende finansieringsramme til renoveringer er fastlagt i boligaftalen fra 2014 mellem Socialdemokraterne, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Enhedslisten, Socialistisk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti.

Som jeg ser det er det af afgørende betydning, at ministeren snarest tager initiativ til at forhandle en ny renoveringsramme. Det fortjener alle almene boligafdelinger ikke mindst dem der står på Landsbyggefondens venteliste. Her må ministeren i arbejdstøjet!

Parallelsamfundspakken
Der er stadig kræfter der kæmper mod pakkens negative konsekvenser, men man er nødt til at erkende at aftalen hviler på et meget bredt grundlag. Derfor er løbet kørt i forhold til at bremse tiltagene. Alle udviklingsplanerne for de ”hårde” områder er godkendte og er på vej til at blive gennemført. Fokus må derfor være at skabe de bedst mulige løsninger frem til 2030, hvor de pågældende boligområder skal være ude af ”den hårde liste.” Det kræver en betydelig indsats fra boligorganisationerne i en tæt dialog med beboerne.

Det største pres ligger nok på de områder, der ligger lige udenfor ”den hårde liste.” Det er nødvendigt med en betydelig indsats fra de berørte boligorganisationer og afdelinger, men man kan frygte, at der ikke gives nok tid og rum til at skabe en løsning. Vi ser allerede, at nogle af afdelingerne er i gang med tiltag der ligner dem, man anvender i de hårde områder i form af nedlæggelse af boliger m.m.

Utilsigtede konsekvenser og urimelig begrænsning af renoveringer
Noget kan tyde på, at det er nødvendigt, at ministeren får set nærmere på utilsigtede virkninger af lovgivningen f.eks. i forbindelse med parallelsamfundspakken.

Et eksempel finder man omtalt i Fagbladet Boligen nr. 3 2019. Her nævnes en række sager, hvor ministeriet har afvist nedrivninger af almene boliger. Der omtales 3 sager, hvor ansøgningen om nedrivninger var begrundet i, at bygningerne var i meget dårlig byggeteknisk stand og med udlejningsvanskeligheder samt nedlæggelser, der var vurderet som nødvendige for at give en presset afdeling et socialt løft. Alle ansøgningerne havde støtte fra Landsbyggefonden og de respektive kommuner, men havde ligget i lang tid i ministeriet – op til 1½ år – inden der forelå en afgørelse. Og så endte det ovenikøbet med en afgørelse efter en lovgivning, som ikke var gældende på ansøgningstidspunktet.

Det er efter min opfattelse ikke kønt! Det er forvaltningsmæssigt bemærkelsesværdigt, at lade afgørelsen på sager ligge så længe og derefter afgøre dem på et nyt – og endog mere restriktivt – grundlag end det, der gjaldt på ansøgningstidspunktet. 

I en af sagerne pegede styrelsen på, at ved vedtagelsen af de nye regler i forbindelse med parallelsamfundspakken var der ikke samtidigt etableret en overgangsordning for uafsluttede ansøgninger, der på ikrafttrædelsestidspunktet var registreret modtaget i styrelsen. Det betød efter styrelsens opfattelse, at alle nedrivningsansøgninger fra og med den 1. december 2018 var omfattet af de nye regler – uanset hvornår de var modtaget og hvor længe de havde ligget uden en afgørelse! Det er efter min opfattelse lovgivning med tilbagevirkende kraft!

Efter ministeriets afgørelse er der nu stort set kun mulighed for nedrivning/nedlæggelse af boligarealer i udsatte boligområder. Man har i et afslag direkte begrundet afslaget med, at afdelingen ikke er et udsat boligområde og indgik på listen over udsatte boligområder pr. 1. december 2018.

Nok er der i Lov om almene boliger mulighed for nedlæggelse ved alvorlige byggetekniske problemer med ejendommen eller dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder, men de to kriterier tyder det efter ministeriernes afgørelser i de omtalte sager på, at det er stort set umulige at opfylde ligesom andre begrundelser udelukkes.

Derudover kan der være mindst lige så velbegrundede nedlæggelser som de, der er omfattet af de restriktive kriterier, men den fortolkning ministeriet lægger til grund for afslagene hindrer reelt en fleksibilitet i mulighederne for at forebygge fremtidige problemer og også at understøtte nødvendige renoveringer.
Peter Skårup fra Dansk Folkeparti kritiserede også i Boligen forløbet og har gjort klart, at parallelsamfundspakken ikke måtte gå ud over de almindelige afdelinger, som har behov for støtte m.m. Han mente, at det nærmede sig et aftalebrud.

Ret skal være ret. Sagerne er fra før Kaare Dybvad blev minister men er en konsekvens af den parallelsamfundspakke, som Socialdemokratiet er en del af. Jeg kan kun opfordre ministeren til at tage problemet med behandlingen af de afslåede ansøgninger op til fornyet overvejelse, men så sandelig også at overveje hvordan, man fremadrettet kan sikre fleksible muligheder for at forebygge problemer – også ved nedlæggelser.

Jeg har brugt eksemplet på at vise, at der har været en helt uacceptabel administration og til at opfordre til at man gransker om der skulle være opstået andre uheldige bivirkninger ved denne og andre lovgivninger.

Private lejeboliger

I lovkataloget er det varslet, at regeringen vil gøre lejelovgivningen mere tidssvarende og overskuelig og fjerne overflødige regler og bestemmelser, der ikke direkte vedrører forholdet mellem udlejer og lejer. Her er der tale om en opfølgning på en aftale fra 2014 mellem partierne i boligaftalen. I sammenhæng hermed lægges der også op til en ændring i Lov om regulerings af boligforholdene m.v. (Boligreguleringsloven).

Boligreguleringslovens §5 st. 2
I lovkataloget er der varslet en ændring af § 5 stk. 2, som er den, der giver mulighed for en huslejeforhøjelse ved genudlejning af lejemål, der er gennemgribende moderniseret. Der er meget stor fokus på anvendelsen af denne bestemmelse og ministeren har også kritiseret anvendelse af bestemmelsen. Bl.a. har han kritiseret firmaer som Blackstone, som tilbyder beboere et klækkeligt beløb for at flytte, hvorefter de gennemfører gennemgribende moderniseringer og genudlejer til en betydeligt højere leje. Der var omtalt et eksempel i Politiken den 12. oktober 2019, hvor en modernisering havde resulteret i en huslejestigning fra 6 t.kr. til i alt 16 t.kr. pr. måned. Der var også et eksempel hvor en beboer var blevet tilbudt 150 t.kr. for at flytte.
EjendomDanmark er gået gevaldigt i offensiven i denne sag og har hævdet, at en fjernelse af § 5 stk. 2 vil resultere i et stop for moderniseringer. Det er helt ved siden af, ikke mindst set i lyset af at Socialdemokratiet ikke har talt om at fjerne bestemmelsen, men har talt om at sikre en balance mellem gennemgribende moderniseringer og en rimelig husleje for lejerne. Men eksemplet fra Politiken, som ikke er enestående, viser at det er nødvendigt at regulere området.

Man kan hævde, at § 5 stk. 1 allerede giver ejerne gode muligheder for rimelige huslejeregulering i og med at lejen fastsættes til et beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter samt afkast af ejendommens værdi. I driftsudgifterne kan jo allerede indregnes finansiering til moderniseringer, og det er endog sådant at den forhøjelse, der følger af, at finansieringen ikke ophører når finansieringen er tilendebragt. Den forbliver dermed varig.

Hvor sagen ender vides ikke pt., men en ekspertgruppe vil komme med anbefalinger i efteråret.

Andet

Ministeren har varslet en modernisering af Lov om ejerlejligheder og en ændring af Byggeloven. For sidstnævntes vedkommende er der tale om bemyndigelse til at fastsætte regler om bl.a. ladestandere.

Afrunding

Det kan kun betegnes som positivt, at bolig og byggeri nu har fået sin egen minister og at områderne har fået en kraftig opprioritering efter regeringsskiftet. Men der er udfordringer på boligområdet, hvor der ikke mindst for det almene boligområde er behov for tæt opfølgning på parallelsamfundspakken og oprydning af – forhåbentligvis – utilsigtede bivirkninger af pakken og måske anden lovgivning. Men der er så sandelig også behov for at sikre de nødvendige rammer til at kunne gennemføre renoveringer i de kommende år.
Og for det private lejeområde venter vi spændt på afklaringen om § 5 stk.2. Uanset hvor sagen ender er der behov for at få gjort op med ed mest urimelige lejeforhøjelser ved moderniseringer.