Behov for gentænkning af boligpolitikken

Kravet om at øge antallet af boliger i de større byer, som almindelige mennesker kan betale, bliver et centralt tema i den kommende valgkamp til kommunevalget.

Af Charles Thomassen, formand Boligforeningen AAB og Søren Thomassen, fhv. formand Boligforeningen AAB

En af de første politiske visioner for Pernille Rosenkrantz-Theil da hun blev Socialdemokratiet i Københavns kandidat til overborgmesterposten, var at der skal bygges færre private udlejningsboliger og flere almene boliger og ejerboliger i Københavns kommune.

I et interview med Politiken siger hun, at nybyggeri skal se ud som det karrebyggeri der kendetegner brokvartererne og det skal være ejerboliger og billige almene boliger. Pernille Rosenkrantz-Theil mener, at der ikke skal bygges huse folk ikke efterspørger, så hvis man gerne vil bo i en ejerbolig, kan det ikke være rigtigt at kun 20% af boligmassen i København er ejerboliger, hvis efterspørgslen er 70%.

Det er ikke kun Socialdemokratiet, der har boligpolitikken som valgkamptema. Også SF og Enhedslisten har lanceret ideer til at fremme byggeri af billige boliger.

SFs nuværende borgmester i Københavns kommune og formentlig overborgmesterkandidat, Sisse Marie Welling, har for nylig foreslået at bruge 10 mia. kr. af kommunens afsatte midler til opkøb af beboelsesejendomme fra spekulanterne, det vil sige fra kapitalfonde og pensionskasser og derefter udleje dem til almindelige mennesker.

Det er ikke så ligetil at bruge af kommunens anlægsbudget til andre formål end dem der er budgetteret med, f.eks. til vedligeholdelse af skoler, daginstitutioner, veje etc. for ikke at nævne til byggeri af nye skoler, institutioner mm.

Forslaget er heller ikke særlig konkret. Hvem kan komme i betragtning til disse boliger? Hvordan skal de i det hele taget administreres?

SFs forslag er uigennemtænkt og virker mest af alt som en hovsa-løsning, vi må nok også hellere have billige boliger på programmet. Forslaget kan heller ikke umiddelbart realisers og det ved Sisse Marie Welling udmærket, for hun fulgte op på forslaget med en kæk bemærkning i retning af at så laver vi bare loven om. Det gør de så bare ikke i Københavns Borgerrepræsentation, men i Folketinget.

Vi skal også bemærke at Sisse Marie Welling ikke med et eneste ord nævner hvordan SF ser på de almene boliger som en mulighed for at løse problemet med betalbare boliger. Her er både Socialdemokratiet og Enhedslisten mere konkrete, for begge partier spiller de almene boliger en afgørende rolle i partiernes boligpolitiske udspil.

Problemet med at få billige boliger er ikke kun københavnsk, det er et problem i alle de større byer i Danmark, Aarhus, Odense, Aalborg, Vejle, Esbjerg, Horsens og Randers. Det er heller ikke alene et problem, som isolerer sig til Danmark. I resten af EU oplever de øvrige medlemslande tilsvarende udfordringer. Derfor er boliger blevet et ressortområde under EU-kommissionen, hvilket vores egen kommissær Dan Jørgensen har fået ansvar for.

Diskussionen om billige boliger
Spørgsmålet om at bygge boliger i de større byer, almindelige mennesker kan betale, er ikke opstået inden for de seneste 10 år. Det er kommet samtidig med at der er bygget flere private udlejningsboliger end nogen sinde før. Problemet for læreren, pædagogen, sygeplejersken, industriteknikeren, elektrikeren, tømreren, ekspeditricen og tilsvarende lønmodtagere, der efterspørger familieboliger, er at udgiften til husleje skal dækkes af en stadig større del af indkomsten og at huslejerne i det private udlejningsbyggeri stiger hurtigt.

Derfor er boligpolitikken kommet på den politiske dagsorden op til kommunevalget, hvor borgmesterkandidater og deres partier er interesseret i stemmer fra folk med almindelige indkomster.

De almene boligorganisationer har i mere end 100 år opført og administreret boliger på et non-profit- grundlag. Vi opfører og administrerer ikke boliger for at tjene penge på værdiforøgelsen og driften skal heller ikke give overskud med henblik på at det kan udloddes til boligorganisationernes interessenter.

De almene boligorganisationer har altid været kreative, når de skal finde løsninger, f.eks. da der i 70’erne og 80’erne var udlejningsproblemer. Byggeomkostningerne blev for høje og det medførte store økonomiske og udlejningsmæssige problemer for flere af de større almene boligorganisationer, bl.a. var renteudgifter på lån til nybyggeri og renovering på18-20%.

Det førte til ændring af finansieringsmåden, bl.a. blev der skabt de såkaldte indeks-obligationer med lang løbetid og lav rente. Disse obligationer var attraktive investeringsob-jekter for især pensionskasser.

Tiden er nu inde til at de almene boligorganisationer igen skal tænke i alternative løsnin-ger, så der igen bliver opført almene boliger.

Vi er forfaldet til vanetænkning i den almene boligsektor. Plejer er blevet en yndet formel. Vi skal gøre op med den regelstyring som det almene boligbyggeri lovgivningsmæssigt bliver omklamret af, så den almene boligsektor kan blive sat fri og indfri sit potentiale og tilvejebringe gode betalbare boliger til forskellige indkomstgrupper.

Øges maksimumbeløbet er det som at tisse i bukserne
Det såkaldte maksimumbeløb, det som det må koste at opføre en ny almen bolig, inklusiv grundkøb, er politisk fastlagt i Boligministeriet og udmeldes en gang årligt, og det bliver reguleret i forhold til udviklingen i pris på byggematerialer og lønninger i byggeriet.

Dette beløb er blevet den hellige gral for de almene boligorganisationer. Vi har i den grad stirret os blinde på, at hvis dette beløb bare bliver øget betragteligt, er alle problemer med at bygge almene boliger pist væk.

Hver gang maksimumbeløbet bliver udmeldt, kommer klagesangen med det samme fra de almene bygherrer, entreprenører og andre interessenter i nybyggeri: Det kan ikke lade sig gøre at opføre almene boliger inden for maksimumbeløbet. Det er da også rigtigt.

Den 21. december 2021 var den ene af forfatterne til denne artikel medunderskriver på en artikel i dagbladet Politiken. Formænd og direktører for de store almene boligorganisationer, Boligkontoret Danmark, KAB og Boligforeningen AAB, var enige om at maksimumbeløbet for alment boligbyggeri skulle øges med 20%, hvis drømmen om den blandede by ikke skulle briste.

Her små fire år senere må vi i bagklogskabens klare lys konstatere at ønsket om at øge maksimumbeløbet, er som at tisse i bukserne, og derfor mener vi ikke, det vil være det rigtige for det almene boligbyggeri, hvis vi skal løse udfordringen med at opføre flere almene boliger i de større byer.

Hvorfor? Når maksimumbeløbet øges, vil det givetvis medføre en hurtigt stigning i byggepriserne, og så er vi tilbage ved udgangspunktet: Den evige klagesang over maksimumbeløbets størrelse.

I stedet foreslår vi, at maksimumbeløbet fuldstændig afskaffes og at de almene bygherrer får mulighed for at konkurrere på lige vilkår med pensionskasser, kapitalforvaltere, kapitalfonde og andre der opfører boligbyggeri med profitmaksimering for øje.

Vi ved det vil føre til at prisen på alment nybyggeri stiger på den korte bane, men på et ti-årigt sigt vil de almene boliger blive et billigere alternativ til private udlejningsboliger af den simple grund, at huslejen udelukkende bliver bestemt af udgifter til afdrag på lån og til driften, fordi der ikke skal skabes profit.

Vi foreslår at finansieringsformerne for alment nybyggeri bliver ændret, så almene boligorganisationer kan opnå finansiering på samme vilkår som f.eks. pensionskasser, der kan egenfinansiere til under markedspris, når de låner til byggeri i de banker, de selv har oprettet netop med dette formål. For at sikre de kommende pensionister et godt afkast af deres pensionsmidler sælge de løbende deres udlejningsejendommene til andre pensionskasser, kapitalforvaltere, kapitalfonde og spekulanter i øvrigt med et betydeligt skattefrit afkast i sigte. Dem der har erhvevet disse ejendomme, kan så sætte huslejen op.

Det er grotesk at pensionskasser kan skabe profit ved at sælge deres udlejningsejendomme til hinanden eller f.eks. til udenlandske kapitalforvaltere mm og bl.a. undgå tilbudspligten ved at sætte prisen på ejendommen så højt at de nuværende lejere reelt ikke har mulighed for at erhverve ejendommen som privat andelsboligforening.

Da Københavns kommune i 90’erne blev pålagt at sælge sine beboelsesejendomme, var de omfattet af tilbudspligten. Det betød at nogle af ejendommene blev købt af beboerne som omdannede ejendommene til private andelsboliger. Beboerne havde også den mulighed at de kunne spørge om en almen boligorganisation ville erhverve ejendommen og etablere en almen boligafdeling. Først derefter blev ejendommen tilbudt private investorer.

Vi foreslår at det bliver muligt for almene boligorganisationer at købe private udlejningsejendomme herunder pensionskassers ejendomme, hvis disse sættes til salg og beboerne ikke ønsker at købe ejendommen og at købet finansieres som alment nybyggeri.

Afskaffelse af maksimumbeløbet kan ikke stå alene, der er behov for at se på selve byud-viklingen i de større byer. Vi foreslår derfor at der sættes en øvre grænse for hvor stor en andel af pensionsselskabernes investeringsportefølje, der må være investeret i beboelsesejendomme. Reglerne skal gælde for både danske og udenlandske investorer.

Årtiers fejlslagen boligpolitik
Behovet for flere almene boliger er en følge af årtiers fejlslagen boligpolitik, hvor de større byer i stigende grad er blevet for få velhavende.

Hvis man f.eks. ser på Københavns kommune, er befolkningstallet de sidste 10 år steget med ca. 85.000 fra 584.000 i 2015 til 669.000 i 2025 (Kilde: Københavns kommunes statistikbank). Det svarer til en vækst i befolkningstallet på ca. 15%.

Det giver selvsagt en række udfordringer, når en by oplever så stor en befolkningstilvækst. Ikke mindst i forhold til boligsituationen.

Hvis vi ser på det samlede antal boliger, er udviklingen de sidste 10 år fulgt med befolkningstilvæksten. Der er i dag ca. 347.000 boliger i Københavns kommune mod ca. 301.000 i 2015, hvilket svarer til en vækst i antal boliger på 15%. Altså nogenlunde svarende til den procentvise befolkningstilvækst. Til gengæld er der sket en skævvridning i udviklingen af boligformer, hvis man ser på de seneste 10 år.

Af de ca. 46.000 nytilkomne boliger siden 2015 udgør de private udlejningsboliger ca. 24.000 eller 52%. Andelen af nye ejerboliger har i samme periode været ca. 39%.

Det er interessant, fordi det ikke svarer til det dystre billede, som visse politikere gerne vil tegne af manglen på ejerboliger.

Ser vi til gengæld på andelen af nye almene boliger, udgør disse i perioden fra 2015 til 2025 kun 11% af væksten i antal nye boliger. Det er meget langt fra de 33%, der bliver fremsat som måltallet, hvis vi skal tale om en blandet by.

Figur 1. Udviklingen i andel boliger i Københavns kommune 2015-2025 efter boform

Figur 2. Fordelingen af nytilkomne boliger efter boform Københavns kommune 2015-2025

Der er behov for familieboliger
Den blandede by er ikke kun et spørgsmål om fordelingen mellem privat udlejningsbyggeri, ejerboliger og almene boliger. Den blandede by er også udvikling af attraktive bykvarterer med forskellige lejlighedsstørrelser i samme bebyggelse.

I Boligforeningen AAB har vi afdelinger, primært opført før 2. Verdenskrig, med forskellige lejlighedsstørrelser. I to af vores afdelinger på Østerbro er der lejligheder med 6, 5, 4, 3, 2 og 1 værelser og lejlighedsstørrelsen varierer fra 220 m2 for 6 værelser til 34m2 for 1 værelse.

Vi mener at nye almene boliger skal kunne være større end de maks. 115m2 der i henhold til lovgivningen må bygges i dag, hvor den gennemsnitlige størrelse på lejlighederne i bebyggelsen ikke må overstige 95m2.

Derfor er der behov for et opgør med den omfattende detailregulering, som almene boliger er underlagt af lovgivningen.

Der er behov for at bygge flere familieboliger, som er attraktive for familier med 2 eller flere børn og ungdomsboliger og ældreboliger skal være en integreret del af den samlede bebyggelse og ikke som nu hvor de ofte er enklaver og de skal kunne ommærkes til familieboliger i takt med at boligbehovene ændres.  

Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, AE, har i en nylig publikation: Boligmarkedets barrierer vokser for både lønmodtagere og unge beskrevet udviklingen på boligmarkedet. Rapporten konkluderer at:

• Almindelige lønmodtagere udgør en faldende andel af indbyggerne i hovedstadskommunerne og i Østjylland over de seneste ti år. Omvendt stiger andelen af almindelige lønmodtagere på Sydsjælland, dele af Fyn, og i mange jyske kommuner.
• Blandt boligejere er færre almindelige lønmodtagere end tidligere. Nedgangen er størst i hovedstadskommunerne. På landsplan er andelen af almindelige lønmodtagere i ejerboliger faldet med 3,9 procentpoint.
• Færre unge er boligejere i dag sammenlignet med for 20 år siden. Samtidig er der flere af de unge boligejere, der i dag har rige forældre i ryggen. Det er i særlig grad et storbyfænomen, hvor unge boligejere med rige forældre i ryggen er markant overrepræsenterede, og hvor udviklingen særligt i København er gået meget hurtigt.
• For de almene boliger er udviklingen i andelen af almindelige lønmodtagere gået den modsatte retning af ejerboligerne. Her er der tale om en stigende andel over de seneste ti år – ikke mindst i de fleste af de kommuner, der topper listen over faldende andel almindelige lønmodtagere i ejerboliger. I Københavns Kommune er andelen af beboere i almene boliger, der er almindelige lønmodtagere, således vokset med 2,5 procentpoint.

Rapporten fra Arbejderbevægelsens Erhvervsråd illustrerer med al tydelighed at der er behov for at bygge flere almene familieboliger og at disse bliver attraktive også for børnefamilier. Derfor skal begrænsninger på lejlighedsstørrelsen afskaffes.

Vi håber, at vi med ovenstående perspektiver kan bidrage til at boligpolitikken gentænkes. Det mener vi der er behov for, hvis målet om flere almene boliger skal realiseres.

Til forsiden

Andre artikler i dette nr. af Ny Politik:

Mindetavlen – den rette side af historien

Hvert år den 22. juni bliver overgrebet mod de danske kommunister i 1941 markeret af blandt andet Horserød-Stutthof foreningen, en forening hvis medlemmer er efterkommere af de kommunister der var interneret i Horserød fra 1941 til 1943.

Af Søren Thomassen, redaktør Ny Politik og 1. generations efterkommer.

Turbulent start for ny tysk regering

Socialdemokraterne (SPD)’s bearbejdelse af valgresultatet og den turbulente starten for den nye tyske sort-røde regering frem til midten af august 2025.

Af Jens William Grav, cand. scient. pol.

Fra “Proletarer i alle lande” til national integration: Internationalismens opkomst og forsvinden

Internationalismen var i mere end et århundrede en grundpille i arbejderbevægelsens selvforståelse. Parolen “Proletarer i alle lande, foren jer!” blev ikke blot trykt i partiprogrammer og sunget i arbejderforeninger; den fungerede som moralsk og politisk kompas.

Af Jørgen Burchardt, forsker med fokus på dansk erhvervs- og teknologisk udvikling.

Boganmeldelser