Husleje i private lejeboliger og § 5 stk. 2?

Det er ganske interessant hvor meget huslejedannelsen i det private udlejningsbyggeri er kommet i fokus og på den politiske dagsorden. Boligministeren har varslet indgreb mod den meget omtalte § 5 stk. 2 i Boligreguleringsloven, som giver mulighed for lejeforhøjelser som følge af moderniseringer. Hvorfor er der kommet så meget fokus på private lejeboliger og huslejedannelsen?

Af Søren Peter Hvidegaard Jensen, rådgiver/Indehaver i SPJrådgivning

Danmark har i de seneste år oplevet en vækst i nye private udlejningsboliger. Mange har i stedet for at købe bolig lejet deres bolig – det kan være af økonomiske årsager og også tryghed. Samtidigt har private udlejningsboliger tiltrukket udenlandske investorer, som her har fundet et godt investeringsobjekt i Danmark.

Det er en interessant udvikling. Indtil for få år siden blev der ikke opført mange nye privat udlejningsboliger. Indtil midten af 0’erne var fokus på det privat boligmarked primært at bygge ejerboliger. Men krisen gjorde folk forsigtige i f.h.t. at købe nye ejerboliger og det såkaldte projektsalg – hvor man købte boligerne på projektstadiet måske 2-3 år før de var klar til indflytning – stoppede brat. Til gengæld blev de boliger, der ikke var blevet solgt, udlejet og det satte så småt gang i et nyt udlejningsmarked – måske i første omgang af nød og ikke så meget lyst fra bygherrernes side.

Nu er det hele næsten vendt på hovedet. Der opføres mange private udlejningsboliger, og der er firmaer, der har gjort det til deres forretningsmæssige fokus. Det ser ud til, at det er de mere langsigtede investering, der er kommet i fokus. Et godt eksempel er det svenske firma Balder, der har bygget bl.a. flere hundrede udlejningsboliger på Strandlodsvej i København og ca. 1.000 udlejningsboliger i Ørestad.

Opkøb af ældre ejendomme

Oven i det kommer så investorers opkøb af ældre udlejningsejendomme bl.a. i København. Her møder vi igen udenlandske investorer som Balder og også Heimstaden. Og så er der jo amerikanske Blackstone (nu med navnet Kereby for den danske afdeling), som har fået en voldsom start i Danmark. Blackstone er blevet beskyldt for at gå hurtigt ind på markedet, gennemføre moderniseringer og huslejeforhøjelser og så videresælge ejendommene!

Huslejedannelsen

Denne udvikling sætter selvfølgelig fokus på hvordan huslejedannelsen sker for private lejeboliger.

Nybyggede boliger

For nybyggede boliger er udgangspunktet, at boligerne udlejes til det lejedes værdi – eller rettere, hvad boligerne kan bære af husleje uden at risikere ledighed og dermed lejetab.

Hvor ligger huslejeniveauet så for nybyggede boliger? Ja normalt gør man lejen op i kr./m2/år. Ser vi på nyere boliger i København vil de typisk ligge i niveauet 2.000-2.500 kr./m2/år men kan også for de mest attraktive nå højere op. Det svarer til en månedlig husleje på ca. 13.500 kr. eller mere for en 80 m2 plus betaling for varme, vand og el.

Der kan være ejendomme, hvor der af særlige årsager er lagt begrænsninger på huslejeniveauet. Det gælder Ørestad Syd. Her er grundene blevet solgt til en pris, der forudsætter, at boligerne ikke udlejes til en pris over et aftalt startniveau på ca. 1.700 kr./m2/år i gennemsnit for en ejendom. Hæver udlejeren prisen over dette niveau resulterer det i, at der skal betales en tillægskøbesum til By og Havn. Det gør det ikke attraktivt at hæve prisen. 

Ældre boliger

Grundlæggende skal en husleje som altid afspejle det lejedes værdi og er som udgangspunkt baseret på en aftale mellem udlejer og lejer. For ejendomme opført før 31. december 1991 gælder, hvis der er 7 eller flere lejemål, at ejendommen er omfattet af en omkostningsbestemt husleje. Huslejen beregnes ud fra de omkostninger, der er i forbindelse med ejendommens drift. De omkostninger, der må indregnes i huslejen, skal være nødvendige for ejendommens drift og det drejer sig bl.a. om:

• Skatter og afgifter
• Administration, forsikringer og renovation
• Henlæggelser til vedligeholdelse
• Et beregnet afkast
• Eventuelle lejeforhøjelser for generelle forbedringer (varmeanlæg, vinduer) og individuelle forbedringer (køkken, bad o.l.)

Udlejer skal altid kunne dokumentere udgifterne overfor lejer og at de er relevante.

Moderniseringer - § 5 stk. 2

Nu er vi så nået til hvad der sker med huslejen hvis boligen moderniseres, hvilket typisk kan ske ved en fraflytning.
Her kommer Boligreguleringslovens § 5 stk. 2 på banen. Bestemmelsen indebærer, at for boliger, der er blevet gennemgribende moderniseret, kan man fastsætte huslejen efter “Det lejedes værdi” eller rettere, den må ikke ”Væsentligt overstige det lejedes værdi” efter den gennemførte modernisering. Det er et krav, at forbedringerne skal overstige 2.255 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 257.894 kr. (2019-niveau). ”Væsentligt” har normalt været opfattet som 10%.

Det gælder, at udlejer altid skal kunne dokumentere, at moderniseringen er gennemført og, at de økonomiske krav er opfyldt.

Det er den bestemmelse, at Blackstone og andre har benyttet sig af og som Boligminister Kaare Dybvad i øjeblikket har fokus på at stramme op på. Bl.a. vil han indføre en karenstid fra en ejer har overtaget ejendommen til at § 5 stk. 2 kan tages i anvendelse. Pt. er ministerens udspil på 7 år. Dertil kommer bl.a. krav om hvilken energiklasse, der skal nås for ejendommen efter moderniseringen ligesom han vil fjerne ”væsentligt” i bestemmelsen.

Det skal   bemærkes at nogle kommuner ikke er omfattet af Boligreguleringsloven men ”alene” Lejeloven. Det er dog hovedsageligt kommuner, der ikke har en udfordring med en høj husleje. Det er kommunerne Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø

Er lejen for høj?

Er en lejer uenig i den fastsatte husleje kan man indbringe den for huslejenævnet, som er et nævn oprettet i alle kommuner. Nævnet afgør uenigheder mellem boliglejere og deres udlejer. Nævnet består af 3 fagkyndige medlemmer og det er et krav, at formanden skal være juridisk uddannet og uafhængig af lejer- og udlejerinteresser. De andre to medlemmer vil normalt være lejer og udlejer.

Huslejenævnet er efter min opfattelse den mest kompetente instans til at vurdere og fastlægge hvad huslejeniveauet – det lejedes værdi – er. Nævnet har en omfattende erfaring som grundlag for sit arbejde og ud af nævnets praksis kan man årligt aflede huslejeniveauerne. Man kan ovenikøbet få forhåndsbedømt et huslejeniveau.

Huslejenævnene går meget detaljeret til værks. Det lejedes værdi er efter Huslejenævnets afgørelser også bestemt af området i den pågældende kommune og f.eks. ligger niveauet for den dyre del af Østerbro i København på 1.400 kr./m2/år., men niveauet omkring Nørrebro Station er på 1.200 kr./m2/år.

Huslejenævnets afgørelser kan indbringes for byretten/boligretten idet der dog i København er indskudt et mellemled i form af et ankenævn.

Er der brug for opstramninger?

Jeg er enig med Boligministeren om, at der er brug for opstramninger i f.h.t. § 5 stk.2 moderniseringer. Man ser for mange opskruede huslejer og man kan i mange tilfælde stille spørgsmål ved, om der er grundlag for en given huslejeforhøjelse. Eller rettere – opfylder moderniseringen kravene i § 5 stk.2? Det er derfor, at ministeren har varslet ændringer. Men målet er jo ikke at stoppe moderniseringer.

Mere opstramning på håndteringen af § 5 stk. 2 og ikke så meget karens

Jeg synes dog, at det er relevant fortsat at diskutere hvilke ændringer, der er behov for i f.h.t. § 5 stk. 2 og om boligministerens udspil er det rigtige? Det kan også være at det skal suppleres på nogle punkter.
Måske skulle man vurdere om der i højere grad er behov for, at man fokuserer på nogle af de regler der allerede er i Boligreguleringsloven og strammer op i f.h.t. anvendelsen af dem. Det er jo ikke første gang at § 5 stk. 2 er bragt i fokus med opstramninger til følge.

Opstramning i 2000 skærpede kravene

Det er min formodning, at man – og det gælder både Huslejenævn og parterne – ikke har haft nok, eller rettere det rigtige fokus på § 5 stk. 3, der netop blev indføjet ved en opstramning i 2000. En opstramning der var begrundet i ”misbrug” af § 5 stk.2.

Det er i § 5 stk. 3 angivet, at ved tvister om lejefastsættelse efter § 5 stk. 2 skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Det fremgår også, at kan man ikke fremlægge en sådan dokumentation, kan § 5 stk. 2 alene anvendes, hvis det utvivlsomt må anses for godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år.

Det er ganske interessant at læse bemærkninger til lovændringen. Man kan indirekte læse hvilke misbrug af § 5 stk. 2 man ønsker at stoppe. En af de interessante bemærkninger er: ”Det er ikke i overensstemmelse med ordningen, at den skal kunne finde anvendelse i tilfælde, hvor udskiftning af indretninger sker af hensyn til investeringens størrelse, og hvor ingen eller kun en ringe forøgelse af lejeværdien opnås.” Her er sigtet f.eks. indretninger foretaget af forrige lejer, f.eks. relativt nyt køkken, som man udskiftede for at nå investeringskravet!

Tvivlsomme grundlag for huslejeniveauet

Jeg er bekendt med kontrakter, hvoraf det fremgår at boligen er omfattet af § 5 stk. 2 men at det har vist sig, at udlejer ikke reelt har kunne dokumentere en gennemført modernisering måske fordi den er gennemført for flere år siden.

I nogle tilfælde har jeg også set, at udlejer har genudlejet til det aktuelle niveau for det lejedes værdi på baggrund af gennemførte moderniseringer – også selvom den grundlæggende modernisering måske ligger 15-20 år tilbage, dog med efterfølgende mindre opfølgende moderniseringer. Jeg har sågar også hørt udlejer i en sådan sag udtrykke, at man havde ”løftet lejligheden ud” ved en modernisering sidst i 90’erne. Jeg har set flere eksempler, hvor lejeniveauet lå på niveauet for nye gennemgribende moderniseringer på måske 1.250 kr./m2/år selvom moderniseringen var gennemført 20 år tilbage, godt nok fulgt op af mindre moderniseringer, men ikke grundlæggende. Her ville en husleje på 900-1.000 kr./m2/år måske være den rigtige. Det synes i hvert fald ikke rimeligt med et lejeniveau svarende til det lejedes værdi for den til enhver tid gældende for nye gennemgribende moderniseringer.

Skal forhøjelsen forblive fuldt ud også efter en finansiering af den er afsluttet?

I det ovennævnte eksempel ligger indirekte også spørgsmålet om en huslejeforhøjelse. som følge af en modernisering skal forblive ”i al evighed”? Måske skulle man her skele til de almene boliger. Gennemføres der her en forbedring/modernisering forhøjes huslejen med finansieringen heraf, men det øjeblik lånet er betalt ud nedsættes huslejen tilsvarende og kan anvendes til f.eks. nye forbedringer.

Fokuser på håndhævelse af reglerne!

For mig at se er det afgørende problem en manglende håndhævelse af reglerne. Derfor vil det rigtige være ikke at fokusere på karenstider, det udskyder måske blot problemerne, men i stedet for alvorligt at sætte ind på at reglerne bliver håndhævet. Det kan man så fint kombinere med krav om energiklasse m.m.

Det vil stille krav til huslejenævnene og retssystemet, men det er vel helt i orden? Efter min opfattelse er huslejenævnet de mest kompetente til at håndhæve reglerne, men måske skal deres position styrkes og måske skal de have flere redskaber.

Når Byretten ”leger” huslejenævn

Lad mig slutteligt komme med en stikpille til vort retssystem. Jeg kender eksempler på, at en husleje som huslejenævnet havde sat til 1.250 kr./m2/år blev anket til Byretten/Boligretten, som hævede den til 1.500 kr./m2/år. Det var begrundet i, at udlejer havde fremlagt 10 sammenligningslejemål med en højere husleje. Her tilsidesatte Byretten det meget bredere vurderings- og erfaringsgrundlag som ligger til grund for huslejenævnets afgørelse. I stedet afgjorde man huslejeniveauet ud fra en snæver betragtning baseret på 10 lejemål, hvoraf nogle måske ligger i samme ejendom.

Budskabet er, som jeg har set en rådgiver reklamere med: Lad os finde 10 sammenligningslejemål med den rette husleje til jer og bring altid sagerne til Boligretten. Her benytter man alle retslige muligheder, hvilket man er i sin gode ret til. Men efter min opfattelse udviser man manglende respekt for huslejenævnet og et på mange måder velfungerende system og beder nærmest om et indgreb. Lad mig så nævne at Højesteret i andre sager har lænet sig direkte op ad huslejenævnet.

Måske havde det rigtige i øvrigt været at nedsætte huslejen for de 10 lejemål og ikke hæve den for det 11!

 
Til forsiden

Andre artikler i dette nr. af Ny Politik:

Trumps gale værk

Overlever den danske model?

For bedre dagpenge mod Finansministeriets regnemodeller 

Minimumsløn – ja, nej, hvorfor, hvordan?

Brexit - en fortsat smertelig proces

Anbringelser - et overblik

Social kontrol på ungdomsuddannelserne

10.000 kr. i statstilskud pr. kg tabt kropsfedt