Løsning på boligsituationen i København - spekulationsfrie andelsboliger

København bare vokser og vokser. Her er et bud på, hvordan man kan være med til at sørge for, at byen forbliver for andre end de rige

Af Charles Thomassen, fmd. for organisationsbestyrelsen i AAB

De sidste 10 år er befolkningstallet i København steget med 100.000 fra 520.000 i 2009 til 620.000 i 2019. Til sammenligning bor der omkring 80.000 på Nørrebro, der er Københavns folkerigeste bydel. Sagt med andre ord er København mere end vokset med en bydel i løbet af de sidste ti år.

Det giver selvsagt en række udfordringer, når en by oplever sådan en befolkningstilvækst. Ikke mindst i forhold til boligsituationen. Som tommelfingerregel er vi to personer pr husstand. Dermed er behovet steget med 50.000 nye boliger fra 2009 til 2019 i København. I samme periode blev der opført 24.000 nye boliger, hvilket vil sige, at der mangler 26.000 boliger i perioden.

De fleste med bare en smule kendskab til økonomisk teori vil kunne genkende læresætningen udbud og efterspørgsel. Omsat til boligsituationen i København betyder det lave udbud og den høje efterspørgsel, at boligpriserne bliver presset op.

Særligt i en situation hvor langt størsteparten af de nye boliger falder ind under ejerformen privat udlejning. Under denne ejerform fastsættes huslejen ud fra, hvad der giver størst mulig profit til ejerne. Modsætningen til denne ejerform er almene boliger, hvor huslejen fastsættes ud fra boligens reelle omkostninger, det vil sige, hvor indtægter skal være lig udgifter, og eventuelt overskud går tilbage til lejerne.

Kun 20% almene boliger

Fra 2009 til 2019 steg antallet af private udlejningsboliger med 12.000, hvilket svarer til halvdelen af alle nye boliger i København. Til sammenligning steg antallet af almene boliger kun med 2.500 i samme periode. Forskellen mellem stigningen af private og almene boliger betyder, at private boliger udgør 27% af boligerne i København i 2019 mod 25% i 2009. Almene boliger udgør 19% af boligerne i København i 2019 mod 20% i 2009.       

Mange af Socialdemokratiets ypperste mænd og kvinder har haft et bankende hjerte for Arbejdernes Andelsboligforening i København. På billedet ses partiets og fagbevægelsens ledere under et besøg i AAB afdeling 2 i 1915. Dengang var AAB en privat andelsboligforening.

I Boligforeningen AAB har vi siden vi blev grundlagt i 1912 arbejdet for, at der skal være gode, sunde og tilgængelige boliger i København. Vi startede som en andelsboligforening, men er sidenhen blevet til en almen boligforening, der er underlagt almenboligloven, som lægger begrænsninger for, hvor og hvad vi må bygge.

AAB har på grund af den nuværende byggesituation, hvor primært store kapitalfonde opfører boliger, svært ved at følge med og understøtte efterspørgslen efter gode, sunde og tilgængelige boliger. Samtidig oplever vi et politisk pres for at blande vores egne boligområder – at tillade private at opføre boliger i eksisterende boligområder, så vi undgår at komme på ghettolisten. Vi vil gerne have blandede boligområder, men samtidig vil vi også gerne sætte en stopper for den prisudvikling, som private spekulanter er med til at drive i København.

I dagens pressede boligmarked er der behov for at tænke nyt. Derfor vil vi selv udvikle vores boligområder og lade overskuddet herfra komme vores medlemmer til gavn i form af lokale forbedringer eller billigere husleje.

Ny boligform

Til det har vi udviklet en helt ny boligform, der kombinerer det bedste fra det almene boligbyggeri, med et nyt og spekulationsfrit andelsbyggeri. Vi genopliver med andre ord AAB-andelsboligen.

Fundamentet i den nye boligform er et spekulationsfrit andelsbyggeri, hvor indskuddets værdi er låst fast og bliver pristalsreguleret, så ingen kan tjene på at sælge. Til gengæld tjener alle på en lav månedlig husleje.

Vi vil gerne bygge andelsboliger på vores boligafdelingers ledige arealer, så boligområdet bindes sammen med mere liv, større sammenhængskraft og bedre naboskaber til følge. Og som en bonus får boligafdelingen en indtægt, som kan bruges til forbedringer, samtidig med at afdelingens medlemmer får adgang til nye attraktive boliger. For vi vil betinge os, at alle andelsboliger vi opfører, skal være reserveret til vores medlemmer.

Udfordringen med at bygge på vores boligafdelingers ledige arealer er, at vi i øjeblikket vil skulle betale tillægskøbesum. Tillægskøbesum er forskellen mellem den aktuelle markedspris for den oprindeligt aftalte anvendelse af en byggegrund og markedsprisen for den nye anvendelse. Sagt med andre ord: Hvis markedsprisen af den oprindelse anvendelse for eksempel var vurderet til 200 mio. og markedsprisen af den nye anvendelse vurderes til 250 mio., så er tillægskøbesummen 50 mio.

Det vil betyde, at boligerne bliver så dyre, at det ikke vil være til at betale med en almindelig indkomst. Samme udfordring har vi, når vi for eksempel ønsker at bygge almene taglejligheder på vores eksisterende boligafdelinger. Her skal vi i København betale tillægskøbesum, hvilket gør, at vi ikke kan bygge til det lovfastsatte rammebeløb.

Loven må ændres

Vores appel til politikerne er derfor at ændre loven, så kommunerne kan dispensere for tillægskøbesum. Ligeledes vil vi appellere til boligminister Kaare Dybvad om at få ændret reglerne, således at vi kan give vores medlemmer mulighed for at flytte internt fra AAB almen over til AAB andel og tilbage igen i samme afdeling. I øjeblikket vil det kun være muligt at rykke fra AAB almen til AAB andel.  

Vi kan også tænke andelsboliger ind som en del af vores nybyggeri, hvor vi tilbyder vores medlemmer adgang til en ny boligform, der måske passer bedre i forhold til hvor de er i deres liv. Dermed vil vi kunne tiltrække og fastholde flere ressourcestærke beboere til gavn for vores lokale fællesskaber og den blandede by.

Konkret har vi oprettet et sideaktivitetsselskab, der har til opgave at udvikle andelsboligprojekter. Når vi opfører ustøttet byggeri kan vi indgå strategiske samarbejder med byggevirksomheder.  Vi har således indgået en aftale med entreprenørselskabet MT Højgaard, der vil stå for opførelsen af projekterne i form af deres Svanemærkede byggeri, ScandiaByg.

Ved at kombinere det almene boligbyggeri med et spekulationsfrit andelsbyggeri, får vi skabt endnu flere gode, sunde og tilgængelige boliger til gavn for mennesker med helt almindelige indkomster. Vi får også et nyt og slagkraftigt instrument i forhold til at bryde den nuværende boligsituation og skabe en mere blandet by.

Fra politisk side bliver der i disse år efterspurgt flere og billigere boliger. Boliger, som skal være med til at skabe byer med plads til alle. København står overfor store udfordringer, hvor almindelige lønmodtagere presses ud af byen på grund af stigende ejendomspriser. Vores idé om AAB-andelsboliger er løsningen på de udfordringer, København og andre byer står over for. Derfor håber jeg, at boligministeren og politikerne på Christiansborg vil hjælpe os med at ændre loven vedrørende tillægskøbesum og reglerne vedrørende intern opnoteringsret i en afdeling med blandede boligformer.

 

Til forsiden

Andre artikler i dette nr. af Ny Politik:

Politikere og økonomer mister magten over pensionsalderen

Brexit - en ladeport for social dumping

Regionerne lever, men hvad skal de lave?

Boligaftale – hvad er det lige der sker?

Forskel på mænd og kvinders løn
på et kønsopdelt arbejdsmarked

Hvor mange elbiler skal vi have hvornår?

Klima - der skal tænkes flere træk frem