Boligaftale – hvad er det lige der sker?

Rammerne for renovering af almene boliger skulle være lagt for en årrække, men der er stadig nogle usikkerheder tilbage

Af Søren Peter Hvidegaard Jensen, SPJrådgivning

Den 19. maj 2020 indgik en række af Folketingets partier en boligaftale, der lægger rammerne for Landsbyggefonden (LBF) for de kommende år. Aftalen fastlægger således en ramme for renoveringer i de kommende år af de almene boliger. I aftalen er der afsat midler fra LBF til afvikling af den store venteliste i LBF. Den samlede aftale afsætter i alt 30 mia. kr. i perioden 2021-2026 af LBF’s og dermed de almene beboeres opsparede midler.

Til afvikling af ventelisten er der afsat 18,4 mia kr., idet 12,1 mia. kr. er fremrykket til 2020 og resten er afsat i 2021. Der er herudover afsat 745 mio. kr. til nye sager i 2021 og 2,2 mia. kr. i hvert af årene 2022-2026.

Generelt er der mange positive ting at sige om aftalen, men der er også ting der giver anledning til bekymring. For mig kan det tyde på, at aftaleparterne kunne have trængt til en bedre rådgivning!

Ventelisten – afvikles med grøn screening

Den store venteliste er opstået fordi, der ikke har været afsat tilstrækkelige midler gennem årene samtidigt med, at der har været givet forhåndstilsagn til mange velbegrundede sager. Forhåndstilsagnene er dog uden, at man endeligt har kunnet sige hvornår en endelig godkendelse kunne forventes. Det betyder, at en lang række nødvendige renoveringer i realiteten har været udsat på ubestemt tid. Ja nogle sager har efter sigende stået på ventelisten i 10 år!

Boligaftalen forudsætter, at ventelistens projekter skal gøres grønnere. Derfor skal de alle inden for 6 måneder igennem en grøn screening eller meget grundig grøn revurdering. Det er særdeles tiltrængt og positivt at der nu bliver gjort op med ventelisten så de ventede nødvendige renoveringer kan gennemføres. Det går hurtigt med at få afviklet ventelisten.

Den 28. september 2020 kunne LBF således meddele, at der var givet tilsagn til de første 7,7 mia. kr. i støtte og yderligere tilsagn for 7 mia. kr. var på vej. Det er i alt 14,7 mia. kr., hvoraf de 2,6 mia. kr. stammer fra rammen i den gamle boligaftale.

Hvordan tegner fremtiden sig?

Ja, når det drejer sig om midler til renoveringerne ser det godt ud, men til gengæld er der stor usikkerhed om det fremtidige støttesystem. Det ser nemlig ud til, at betingelserne for renoveringsstøtte kan risikere at blive ændret så meget, at de i værste fald kan bremse nogle af de nødvendige renoveringer og også forbedringer.

De fremtidige økonomiske rammer

Renoveringsmidlerne i aftaleperioden, efter afvikling af ventelisten, vil blive pulje-fordelt på en række indsatsområder/formål. Der er afsat 18,7 mia. kr. til udbedring af byggeskader og sunde boliger, 4,8 mia. kr. til tilgængelighed, 4,2 mia. kr. til ombygning, 1,7 mia. kr. til fællesarealer, 264 mio. kr. til nedrivning, 200 mio. kr. til bæredygtige puljer og digitalisering og 400 mio. kr. til grøn garantiordning.

Det er mere omfattende med flere indsatsområder end den hidtidige puljeopdeling. Beløbene er inklusiv de forventede midler til de nævnte formål i forbindelse med afvikling af selve ventelisten som dog behandles efter de gamle regler med den grønne screening/revurdering.

Puljestyringen kan måske gøre behandlingen af sagerne lidt mindre fleksibel, men omvendt gøres det mere synligt hvilke områder, der støttes. Det er også fastlagt, at man i det enkelte år kan disponere fleksibelt mellem for eksempel tilgængelighed og fællesarealer. Betingelsen er dog, at den samlede ramme til det enkelte indsatsområde i perioden 2021-2026 skal anvendes til formålet. Det er en klog tilgang.

LBF vil ikke fremover kunne prækvalificeres sager for mere, end for renoveringsrammer tre år ude i fremtiden. Man skal altså sikre, at prækvalificerede projekter kan finansieres inden for tre år, så en ny nærmest uendelig venteliste kan ikke opstå igen. Det må alt andet lige må give større tryghed!

De fremtidige betingelser – et nyt støttesystem

Hvad sker der så med fremtidige ansøgninger om renoveringsstøtte? Det ved vi ikke endnu, men boligaftalen lægger op til et mere gennemsigtigt og målrettet støttesystem, da man mener, at det nuværende system nok er velfungerende, men er kompliceret og indeholder uhensigtsmæssige incitamenter. Aftaleparterne mener ikke, at de nuværende støttekategorier er tilstrækkeligt klart defineret i lovgivningen eller fondens regulativer og det har dermed været mindre klart, hvad fonden konkret støtter og hvad der er støtteberettiget. Derfor skal støttekategorierne opdateret.

Umiddelbart lyder den tilgang rigtig, men det man kritiserer systemet for er måske også det, der har givet en ”klog” fleksibilitet, der har sat løsningen af problemerne overfor rigide regler! Beboerbetalingen Også den differentierede beboerbetaling med forskellig huslejepåvirkning problematiseres. F.eks. har tilgængelighed, lejlighedssammenlægninger samt miljøforbedrende foranstaltninger i det nuværende støttesystem den laveste beboerbetaling på 1,8 pct. af anskaffelsessummen. Opretning (udbedring af byggeskader) har en beboerbetaling på 3,4 pct.. Fordelte arbejder har den højeste procentsats på 5,8 pct. af anskaffelsessummen og påvirker dermed huslejen mest.

I forlængelse heraf peger man på for at fordelte arbejder er opstået som en teknisk foranstaltning for at LBF kan overholde almenboliglovens krav om, at beboerbetalingen på tværs af de støttede sager (”det samlede regnskab”) i et givent år skal udgøre 3,4 pct. p.a.! I forlængelse heraf anser man det for bemærkelsesværdigt, at fordelte arbejder kan opnå støtte fra LBF i form af driftsstøtte og at huslejepåvirkningen dermed reduceres. Man konstaterer, at arbejderne derfor bliver støttet, selvom de ikke burde være det. Der er vel tale om, at man opfatter fordelte arbejder som en ”konstruktion”?

Konklusionen er derfor at aftaleparterne vil have beboerbetalingen gjort ensartes til 3,4 pct. for alle støttede arbejder. Og så skal fordelte arbejder ikke fremover støttes, eller rettere, der vil i realiteten ikke fremover være noget, der hedder fordelte arbejder! Igen kritiserer man en del af systemet, der formentlig har givet en ”klog” fleksibilitet! Det er en god ide at opdatere støttesystemet – men!!! Lad det være sagt med det samme. Det er en god ide, at støttesystemet skal opdateres og forsøge at gøre det mere gennemskueligt. Men det er meget svært at vurdere konsekvenserne af boligaftalen og finde ud af, hvor det er aftaleparterne, vil hen med støttesystemet!

Jeg kan kun advare mod, at man ender med at gøre støttesystemet så gennemskueligt og reguleret, at man fjerne en nødvendig fleksibilitet

Driftsstøtten I Boligaftalen fokuseres der også på driftsstøtteordningen. Den ordning blev i sin tid indført for, at man i en afdeling kunne nedbringe huslejen til et niveau, hvor udlejningsvanskeligheder blev reduceret eller fjernet, samtidigt med afdelingernes økonomi blev bragt i balance. Driftsstøtten er i dag tilrettelagt således, at den har en lempelig nedadgående aftrapningsprofil (9 kr./m2 /år). Den profil er etableret netop for ikke at der igen skal opstå negative konsekvenser med for høj husleje, hvilket jo er risikoen hvis aftrapningen er for drastisk!.

Sådan ser aftaleparterne det bare ikke. Man mener at den nuværende aftrapningsingsprofil kan betyde, at fremtidige lejere betaler mere for renoveringen end de lejere, som besluttede renoveringen. Samtidig mener man, at det kan initiere, at det besluttes med støtte at gennemføre renoveringer, der er mindre nødvendige, fordi huslejekonsekvenser først bliver større med tiden.

Mere flad driftsstøtte

Driftsstøtteprofilen skal derfor ”gøres flad,” så kun nødvendige renoveringer gennemføres, og så regningen for driftsstøtten skal betales af de nuværende beboere og ikke ”flyttes” til de fremtidige beboere. Hvad det indebærer vides ikke, men det bliver nok et brat fald i støtten! Men det kan jo risikere at gøre afdelinger samspilsramte.

Driftsstøtteordningen har netop bidraget til, at man har kunne opdatere afdelinger i sammenhæng med renoveringer og på en måde så, at man har skabt en balanceret huslejeudvikling, der ikke har medført at opdateringer/forbedringer/moderniseringer har afledt udlejningsvanskeligheder som følge af huslejeudviklingen.

Reduktion af støtten til de boligsociale aktiviteter Fra BL og boligorganisationer har det været voldsomt kritiseret, at der efter boligaftalen sker en voldsom reduktion i LBF’s muligheder for at støtte boligsociale projekter. At mulighederne for at gennemføre sådanne projekter reduceres er et problem bl.a. fordi det er projekter der går hånd i hånd med andre tiltag i f.h.t. f.eks. samspilsramte afdelinger.

Men for mig at se er problemet, at LBF og også boligorganisationerne har været med til at finansiere projekter, som rettelig i højere grad burde have været finansieret af kommunerne. Min oplevelse er, at nogle kommuner er sluppet alt for nemt fra de forpligtelser, de har haft i sådanne sager. Jeg har set, at kommuner, der skulle bidrage til projekter, har ”unddraget” sig direkte medfinanciering men på en eller anden måde lidt spidsfindigt er gået ind i projekterne.

Det skal dog retfærdigvis også siges, at en hel del kommuner har ageret meget ansvarligt og har bidraget med en stor indsats.

Kommunernes ageren

Ministeren har tilkendegivet, at reduktionen af LBF’s støttemuligheder skal modsvares af en øget kommunal støtte. Men tilbagestår hvordan, han vil få kommunerne til at rette ind for det er der intet der pt. tyder på at de gør! Hvor er man på vej hen? Det er positivt, at man gennemgår støttesystemet og justerer det, men alt i alt tegner der sig en betydelig usikkerhed om fremtiden, hvor man ved at fjerne de fordelte arbejder kan risikere, at der helt eller delvist ses bort fra forbedringsarbejder i tilknytning til renoveringerne fordi de formentlig skal finansieres fuldt ud fra starten.

Dertil kommer, at ændringen af driftsstøtteordningen i værste fald også kan betyde væsentligt reducerede incitamenterne til at gennemføre renoveringer og forbedringer!

Den forsvundne viden

Umiddelbart virker det for mig som om, at finansministeriet og andre (embedsmænd i Boligministeriet?) uden dybere indsigt i og viden om den almene boligsektor har været på banen og rådgivet aftaleparterne. Det er ikke første gang det er sket, men der har trods alt tidligere kunnet opnås en fornuftig balance mellem hensynene fordi der i ministeriets departement har været en medarbejderkerne med en indgående viden og længerevarende erfaring med forholdene i den almene boligsektor.

Den kerne er tilsyneladende væk fra departementet og er rykket ud i styrelsen – og er dermed på afstand af betjeningen ved de politiske forhandlinger. Kernen er endt på mellemhånd i f.h.t. lovgivningsarbejdet! Jeg har også forstået, at aftaleparterne er præget af en vis usikkerhed om tingene og har aftalt at de er i den nærmeste fremtid skal snakke nærmere om substansen! Man kan kun håbe på at man i den proces kommer dybere ned i substansen og få bragt den nødvendige viden frem, så den indgår i det videre arbejde. Her kan man forhåbentlig sætte sin lid til boligminister Kaare Dybvad, som udviser stor viden om og forståelse for de almene boliger.

 

Til forsiden

Andre artikler i dette nr. af Ny Politik:

Politikere og økonomer mister magten over pensionsalderen

Brexit - en ladeport for social dumping

Regionerne lever, men hvad skal de lave?

Løsning på boligsituationen i København - spekulationsfrie andelsboliger

Forskel på mænd og kvinders løn på et kønsopdelt arbejdsmarked

Hvor mange elbiler skal vi have hvornår?

Klima - der skal tænkes flere træk frem