De almene boligers aktuelle udfordringer!

Den almene boligsektor har aktuelt store udfordringer, men der er heldigvis også plads for visioner om at styrke det almene boligbyggeri. Byggepriser og maksimumbeløb hindrer dog mange gode projekter

Af Søren Peter Hvidegaard Jensen, boligrådgiver

Den 26. november 2021 indgik regeringen, DF, SF, Enhedslisten og KristenDemokraterne en aftale om ”Fonden for blandede byer – flere billige boliger og en vej ud af hjemløshed.” De Radikale, som var med i boligaftalen fra 2020, er fraværende i den nye aftale, selvom de var med i forhandlingerne næsten frem til målstregen. Hvorfor de sprang i målet står ikke klart, men det nærmeste vi kommer en forklaring er vel ministerens udtalelse om at ”…de radikale til sidst sagde, at de syntes der var for meget der vejede imod i f.h.t. for!”

Måske kommer vi lidt nærmere en forklaring i Berlingske den 13. oktober 2021, hvor Radikales medlem af Teknik- og Miljøudvalget i Borgerrepræsentationen i København, Mette Annelie Rasmussen allerede inden boligaftalen var endeligt indgået, reagerede mod Kaare Dybvads forslag om almene boliger på Christiania. Hun pegede på, at politikerne på Københavns Rådhus allerede havde lagt en plan for, hvordan man kunne udvikle området i samarbejde med christianitterne. Derfor skulle regeringen ikke blande sig i, hvordan området skulle udvikles. Som hun sagde: ”Det kommunale selvstyre er nærmest skubbet til side. Vi har en minister, der taler om konkrete områder i København, som han gerne vil regulere. Det er en helt forkert tilgang. Hvis Kaare Dybvad virkelig ønsker at detailregulere København uden hensyn til borgerne, burde han i det mindste stille op til Københavns Borgerrepræsentation.”

Det er nu ikke første gang, at Radikale springer i målet ved en boligaftale. Da det såkaldte Blackstone-indgreb blev gennemført i juni 2020 sprang Radikale også i målet! Lidt underholdende i den sag var, at Jens Rhode, efter at have forladt forhandlingerne, triumferende meddelte, at han nu havde skabt et blåt flertal med et alternativ til regeringens forslag. Han overså bare, at Rene Christensen lige så stille var listet ud af den blå dør og var gået til møde med Kaare Dybvad. DF endte med at blive en del af forliget om indgrebet og sikrede dets gennemførelse.

Det her viser, at det kan være svært at indgå aftaler på boligområdet. Dels spiller mange politiske interesser ind på tværs af de politiske blokke. Dels er boligpolitikken politik på landsplan, men når det kommer til at realisere alle de gode ideer, så er det også et lokalpolitisk anliggende og et afgørende instrument til at udvikle områder især omkring byerne – både de store og de mindre byer!

Det lovforslag som skal udmønte den seneste boligaftale har i øvrigt netop været til høring og det endelig forslag bliver formentlig fremsat meget snart.

Udfordringerne

Men nu til udfordringerne for den almene boligsektor. De er absolut til at få øje på! Uanset velvilje og positive tiltag i politiske aftaler, så er det svære tider for de almene boliger og det tiltrængte byggeri af nye boliger!

Vi oplever på den ene side stigende byggepriser og på den anden side et utilstrækkeligt maksimumbeløb (det er det maksimale beløb anskaffelsen af en almen bolig må koste) der slet ikke kan følge med prisudviklingen. Byggepriserne og maksimumbeløbet giver desværre aktuelt en kombination, der sætter stop for nye almene boligprojekter og annullerer eller udsætter projekter der var på vej!

For at det ikke skal være nok rammes renoveringerne også af en betydelig prisudvikling og i finanslovsaftalen for 2022 er der, for at modvirke overophedning i byggesektoren, udskudt renoveringer af almene boliger for 2 mia. kr.

Spørgsmålet er så om den nye boligaftale og ”Fonden for blandede byer” kan bidrage til at der etableres ny almene boliger på trods af udfordringerne?

Ja det kan den formentlig på nogle specifikke områder, men den kan ikke løse det grundlæggende problem med byggepriser og maksimumbeløb. Der skal andet og mere til for at gøre noget ved det problem.

Fonden for blandede byer – indholdet i boligaftalen

Der er i aftalen afsat 10 mia. kr. til den nye fond. Finansieringen kommer ikke fra staten, men fra den almene boligsektor. Der er nemlig tale om, at beløbet i 2022 hentes i nybyggerifonden. Nybyggerifonden er en del af Landsbyggefonden og midlerne kommer fra sidstnævnte. Af Indbetalingerne til Landsbyggefonden tilgår halvdelen nybyggerifonden. Indbetalingerne kommer i det væsentligste fra almene boligafdelingers udamortiseringsydelser, d.v.s. betalinger fra de almene boligafdelinger når de er færdige med at betale af på realkreditlånene fra afdelingens etablering.

Af de 10 mia. kr. overføres 5 mia. kr. i perioden 2022-2031 til staten, som disponerer dem i henhold til de bevillinger der fastsættes på de enkelte års finanslove til heri fastlagte formål. De resterende 5 mia. kr. skal disponeres senere af aftaleparterne.

De 5 mia. kr. i 2022-2031 disponeres således:

1. 100 mio. kr. til bæredygtige almene boliger
2. 50 mio. kr. til forsøgsprojekter m.h.p. tilpasning af almene boliger og boligområder til ældres behov
3. 5 mio.kr. til udarbejdelse af nye kategorier for tilgængelige boliger
4. 20 mio. kr. til nye almene boliger på småøerne og de større øer
5. 900 mio. kr. til engangstilskud til etablering af særligt billige almene familieboliger
6. 150 mio. kr. til huslejetilskud til særligt billige almene familieboliger
7. 422 mio. kr. til fortætning af eksisterende almene boligafdelinger med nye almene boliger
8. 1.778 mio. kr. til grundkøbslån til etablering af almene boliger
9. 675 mio. kr. til erhvervelse og ombygning af erhvervsejendomme til almene boliger
10. 870 mio. kr. til erhvervelse af ustøttede beboelsesejendomme
11. 5 mio. kr. til vejledning om fællesskabsorienterede boligløsninger
12. 2 mio. kr. til analyser
13. 23 mio. kr. til puljeadministration, systemtilpasning mv.

Nogle vil formentlig harcelere over, at staten tager de penge, som beboerne i den almene boligsektor har sparet op og så bruger dem ”efter forgodtbefindende.”

Hertil er at sige, at nok er det beboernes opsparing eller rettere den almene boligsektors, men pengene forsvinder ikke fra sektoren og disponeres ikke til formål, der er uvedkommende for den almene boligsektor. Og så taler vi jo om store samfundsskabte værdier og forhold af så væsentlig samfundsmæssig betydning, at det er svært at argumentere mod statens indflydelse – den almene boligsektor er er jo en helt afgørende del af boligsektoren i Danmark, både hvad gælder omfang og opgaver.

Statens indflydelse på den almene boligsektor er imidlertid et forhold, som vi er nødt til at have opmærksomhed på! For mig at se er staten nemlig i gang med at stramme grebet!

Er staten i gang med at stramme grebet om den almene boligsektor?

Ser vi tilbage på den store lovreform fra 2009 resulterede den i en højere grad af selvstyre for sektoren. Sektoren blev nu i højere grad reguleret af samarbejde mellem kommunerne og boligorganisationerne frem for detaljeret kommunalt tilsyn.

Men nu synes jeg, at man desværre kan ane at staten på nogle punkter går længere ind i at styre forhold i den almene sektor.

Effektiviseringsaftalerne kan man hævde var et udtryk for dette. Finansministeriet var stærkt på banen ved det den oprindelige aftale, men det lykkedes trods alt at holde dem på rette afstand ved at indgå en samlet aftale mellem det daværende ressortministerie, KL og BL. Det er en fornuftig aftaler, som berettiget har sat fokus på effektiviseringer i sektoren, men sektoren og boligorganisationerne har selv været aktive i at fastlægge mål og realiserede dem. Det er for mig at se været en succesfuld proces.

Men vi har på det seneste set, at staten er går mere detailstyrende til værks i f.h.t. Landsbyggefonden. Vi så det i boligaftalen fra 2020, hvor man gik længere i detailfordelingen af midlerne end tidligere set. Det fortsætter tilsyneladende i den nye boligaftale. Her strammer staten grebet om den såkaldte driftsstøtte til trængte afdelinger ved at fastlægge disponeringsrammerne og stærkere styring på fordelingen af midlerne.

Boligaftalen og fonden for blandede byer indeholder også meget godt

Nok synes jeg, at grebet strammes i den nye aftale, men jeg vil rose boligaftalen for også at indeholde nogle ganske gode tiltag, som vil kunne styrke sektoren og mulighederne for nye almene boliger. Støtten til grundkøbslån, som bl.a. er en udvidelse af den hidtidige ordning, vil kunne hjælpe til, at almene boligorganisationer kan anskaffe grunde, som de p.g.a. prisen ellers ikke ville kunne komme i nærheden af.

Tilskyndelse til fortætning med nye almene boliger i eksisterende almene boligafdelinger ved, at der kan ydes et bidrag til forbedringsarbejder i sammenhæng hermed er efter min opfattelse også rigtig god.

Positivt er det også, at der nu kommer forbedrede støttemulighederne til erhvervelse og ombygning af erhvervsejendomme til almene boliger og ny støttemulighed for erhvervelse af ustøttede beboelsesejendomme. Også huslejetilskuddet til særligt billige almene boliger vil kunne bidrage til at lette boligsituationen for nogle af de mest udsatte grupper.

Maksimumbeløbet og byggepriser

Men tilbage til udfordringerne, ja så er det et alvorligt problem, at byggepriserne og især priserne på byggematerialer har udviklet sig så drastisk, at de nu reelt lægger hindringer i vejen for at kunne gennemføre nybyggeri af almene boliger. Projekter er blevet udsat eller opgivet på forberedelsesstadiet, medens andre projekter er blevet udsat eller opgivet efter tilsagnet men før godkendelsen af den endelige anskaffelse – den såkaldte skema B godkendelse.

Staten har forsøgt at afhjælpe den helt aktuelle situation ved at udsætte tidsfristen for indsendelse af skema B. Normalt skal det ske inden for 15 mdr., men kommunerne kan for 2022 give dispensation til op til 36 mdr. Spørgsmålet er bare om det får nogen nævneværdig betydning? Vil priserne falde til et brugbart niveau inden for tidsgrænsen?

Jeg tror det næppe! Nybyggeriet af almene boliger har i en længere periode bevæget sig i nærheden af maksimumbeløbet og for mig at se er der intet der tyder på, at prisudviklingen skulle indebære, at vi inden for de næste par år kan komme til at holde os på maksimumbeløbet.

Jens Elmelund, der er administrerende direktør i KAB, har i en artikel i Altinget den 7. februar 2022 under overskriften ”De almene boliger risikerer at blive efterladt på perronen” ganske godt belyst hvad der ligger bag problemet. Han peger nemlig på, at byggeomkostningsindekset for boliger siden 2010 har udviklet sig med en helt anden hast end nettoprisindekset som ligger til grund for regulering af maksimumbeløbet.

Nedenstående figur illustrerer det ganske godt.


Figuren kræver vist ikke nærmere forklaring og man kan se hvorfor, det bliver nærmest umuligt at realisere byggeriet af nye almene boliger inden for maksimumbeløbet. Jens Elmelund og andre fra den almene boligsektor peger på, at det er nødvendigt med en langsigtet løsning på problemet og indtil da kunne man lave en akutløsning for de ramte projekter, som omfatter et midlertidigt hævet maksimumbeløb finansieret med støtte fra Landsbyggefonden.

Men uanset hvordan vi vender og drejer det, er det nødvendigt at finde en mere permanent løsning.

I reformen fra 2009 blev der lavet en finansieringsreform, der havde til formål at sænke huslejen for nybyggeri. Det lykkedes! Nu er der derimod brug for en finansieringsreform der sikrer, at der fortsat kan bygges almene boliger.

En umiddelbar løsning kunne være helt at fjerne maksimumbeløbet.

Tidligere var der et rammebeløb, som i en periode var ophævet indtil man ved finansieringsreformen indførte maksimumbeløbet. Det gjorde man formentlig for at undgå, at finansieringsreformen skulle ende med dyrere byggeri frem for lavere huslejer.
Jeg tror ikke, af årsager som jeg ikke her vil komme nærmere ind på her, at det er realistisk at fjerne maksimumbeløbet!

Derfor er der brug for at fokusere på en model, hvor man

1. Får flere midler til at kunne bygge for ved et højere maksimumbeløb
2. Undgår at det større maksimumbeløb afleder yderligere udvikling i huslejerne
3. Fremadrettet får en realistisk regulering af maksimumbeløbet

Derudover kunne man prioritere, at en nye model ville være nogenlunde omkostningsneutral i f.h.t. det nuværende støttesystem.

Skitse til en model

Beboerbetalingen - d.v.s. det en boligafdeling betaler i ydelse på realkreditlånet til anskaffelsen for byggerier – udgør for byggerier fra 1. januar 2010 frem det første år 2,8% plus 0,27% i bidrag. Det er i alt 3,07% som beregnes af anskaffelsessummen. For byggerier før 1. januar 2010 er beboerbetalingen højere.

En mulig model kunne være at man tog udgangspunkt i beboerbetalingen i en finansieringsreform, som kunne bestå af følgende:

1. Beboerbetalingen beregnes fremover af hovedstolen på realkreditlånet og ikke den samlede anskaffelsessum.
2. Det beløb der herved bespares på beboerbetalingen p.g.a. lavere beregningsgrundlag ”konverteres” til et højere maksimumbeløb uden det dermed får konsekvenser for huslejen.
3. Maksimumbeløbet vil herefter kunne hæves ca. 3.500 kr. for en 90 m2 familiebolig i hovedstadsområdet
4. Maksimumbeløbet reguleres fremover efter byggeomkostningsindeks, alternativt et vægtet indeks mellem byggeomkostningsindekset og nettoprisindekset

Kan modellen finansieres?

Nogle vil så måske hævde, at det vil koste staten yderligere ydelsesstøtte da staten dækker forskellen mellem beboerbetalingen og de faktiske låneydelser.

Men – nu er det sådan, at hvis beboerbetalingen er større end de faktiske låneydelser tager staten gevinsten og det ser ud til i en længere årrække at have været en god forretnings for staten!

Renterne på realkreditlån har i en længere årrække været lav og ligger noget under den rente som de almene beboere betaler i beboerbetalingen. Hvor meget der faktisk er tale om over årene er jeg ikke vidende om, men i det lovforslag om den nye boligaftale netop har været til høring kan man få en ide om det.

Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår det, at der skønnes en nettotilvækst på ca. 8.900 almene boliger og det indebærer at ”Staten vil …..samlet set have negative udgifter på ca. 1.303 mio. kr., som er opgjort nutidsværdi af betalinger over en 40-årig periode.” 

Sagt med andre ord vil staten hente ca. 1.3 mia. kr. i indtægter som følge af den skønnede nettotilvækst efter boligaftalen. Dertil kommer hvad der er bygget tidligere. Godt nok er renten på vej opad igen men der er ikke noget der tyder på at vi er på vej i en retning hvor staten får ”positive udgifter.”

Så der er altså et sted hvor der kan hentes en finansiering!

Jeg vil ikke udelukke at der findes andre modeller til at løse udfordringerne, men uanset hvad, er det vigtigt, at der nu bliver fundet en langsigtet og holdbar løsning!

 

Til forsiden

Andre artikler i dette nr. af Ny Politik:

En ny stabilitetspagt for Europa?

Katastrofalt valg i København

Ny socialdemokratisk kurs på Bornholm er nødvendig

Iscenesættelse af sandheden

Fra revolutionær til socialdemokrat

Ordentlige vilkår for Wolt-bude i EU

Sundhedsstyrelsens anbefalinger til udvikling af en anstændig psykiatri

Minksagen: Bemærkninger inden kommissionens rapport